안녕하세요~! 오늘은 이현철 소장님의 " 전세가을 알면 부동산 투자가 보인다 " 의 내용중
아~~~~주 중요한 경기사이클에 대해 포스팅 해보겠습니다.
이현철 소장님은 시기를 보는것이 가장 중요 하다고 말씀하셨는데요,
대체 그 시기라는것을 어떻게 염두해 두어야하고 어떤 근거로 그렇게 봐야하는지에 대해
이야기 해보도록 하겠습니다.
"시기적인 선택을 잘못하는 것은 부동산 투자에서 최악의 선택입니다.
반대로 시기를 잘 타시는 분들은 어느지역에 투자 했어도 반드시 성공했을 것입니다. 그래서 현명한 아파트 투자는 반드시 아파트 사이클에 대해서 파악하고 있어야 합니다.
시별로 어떤 특징이 있는지 어떠한 사람들의 심리상태에 있는지 반드시 알아야 합니다. 그래서 지금 시점이 아파트 경기사이클에 어디쯤 해당 하는지를 알야야 합니다.
(가)폭락기
(나)하락안정기
(다)상승안정기
(라)폭등기
(가)폭락기
폭락하기 전에 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등입니다. 폭등이 있지 않으면 폭락은 절대 오지 않습니다.
왜 폭등이 있는 후 에 폭락이 이루어질까요? 가장 큰 원인은 사람들이 분위기에 휩싸인 심리에 있습니다.
투자: 이익을 얻기위해 어떠한 일이나 사업에 자본을 대거나 시간과 정성을 쏟는것.(장기적인 안목과 자금의 준비를 철저)
투기: 기회를 틈타 큰 이익을 얻으려고 합니다. (일확천금을 노림.)
이때 정부의 정책은 더 이상의 침체를 막기 위해 그동안 규제 일변도였던 것이 완화로 전환됩니다.
LTV,DTI 규제도 대폭 완화하게 됩니다.
그리고 세금부분에서는 먼저 거래세에 해당하는 취득세를 면제또는 완화하는 정책을 쓰게되고 양도세를 한시적으로 면제시켜주는 정책도 나오게 됩니다.
그러나 이러한 정부의 적극적인 정책에도 불구하고 시장에서는 침체분위기를 벗어나기가 매우 어려운 상황이 3~4년정도 지속됩니다.
(나) 하락 안정기
하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. 적극적인 투자자들 같은 경우 이 시기에 주택을 조심스럽게 투자를 진행 합니다. 그러나 대부분의 사람은 투자에 소극적입니다. 미분양이 넘쳐나기 때문에 수요자들은 관망세를 유지 합니다.
그런데 특이하게 이 시기부터 전세가가 서서히 상승하기 시작합니다.
전세공급은 투자자가 집을 추가로 구매해 전세를 내놓아야 공급이 이루어지는데 이 시기에는 투자자도 적극적인 투자를 하지 않기 때문에 공급은 줄어들게 됩니다. 전세공급은 더욱 줄어들게 됩니다.
기존 전세임차인은 여전히 전세를 선호하고 새로운 전세수요자가 추가로 진입하게 됩니다.
정부정책은 부양책이 주를 이룹니다. 부동산시장이 침체기를 겪고 있기 때문에 이를 극복고자 부양책을 쓰게 될 수 밖에 없습니다.
개개인들로서는 집값이 더 내려가서 싸게 살 수 있다면 좋겠다고 생각하지만, 정부가 인위적으로 10년 전 가격대로 되돌리기는 불가능에 가깝습니다.
그런데 이런 부양책이 바로 효과를 보이지는 않습니다. 아직은 사람들의 투자심리가 위축되어 있기 때문에 정부의 정책을 믿고 투자에 임하기에는 부정적인 시각이 크게 우세하기 때문입니다.
이 시기에는 전반적으로 매매가는크게 오르지도 내리지도 않는 상태에 머물러 있게되며, 전세가는 상승을 시작해 매매가와 전세가 비율이 거의 최고 상태에 이르게 됩니다.
(다)상승안정기
이 시기에는 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상을 나타냅니다.
매물이 많기 때문에 투자가 이루어지더라도 시장의 분위기를 바꾸기에는 역부족 입니다.
그런데 왜 가격이 올라갈까요? 전세가 매매가를 밀어내고 있다는 사실입니다. 전세매물이 귀합니다. 대신 매매 매물은 엄청 많습니다. 이런 상황에서 가격이 올라갈까요? 전세매물은 아주 귀하기 때문에 나오는 족족 높은 가격에 거래가됩니다. 이것은 정부의 정책도 크게 한몫합니다. 바로 전세대출과 보증보험이죠. 대출과 보증보험을 믿고 오른금액에 쉽게 계약을 하게됩니다. 이 때문에 전세는 급등하게 됩니다.
이 상황을지켜보는 매도자들은 호가를 올리게됩니다. 이런 상황이 계속 반복되다 보면 어느새 매매가와 전세가는 저만치 올라있게 됩니다. 이 동안에 매매가 한 건도 이루어지지 않아도 매매가와 전세가는 올라가는 상황이 발생하는 것이죠.
어떻게 보면 매매가는 호가만 올라가는 상황이라고 볼 수 있습니다.
이 시기에는전세난이 아주 심해집니다.
(라)폭등기
사람들에게 물어보면 대체로 30%정도가 폭등이라고 보고 있는 것 같습니다. 그런데 생각보다 많이 올라갑니다. 거의 2배 정도 오르는 것이 폭등입니다. 폭등은 사실 전문가들이 분석하는 요인으로는설명 할 수 없습니다. 경기가 좋아서도 아니고, 금리가 낮아서도 아닙니다. 그리고 인구가 늘어서도 아닙니다. 공급이 적은것도 아닙니다. 이시기에 분양물량은 거의 최고에 이르게됩니다.
그럼 왜올라가느냐?
바로 사람들의 심리입니다. 거의 모든 사람들이 집값이 올라간다 생각하면 그때부터 폭등이 일어나게 됩니다. 이 시기에는 몇천 세대나 하는 대단지 아파트에서도 팔고자 하는 매물이 거의 없습니다. 왜? 올라갈 것이라고 생각하니까요. 지금 팔면 손해지요. 사고자 하는 사람은 많습니다. 그래서 매도자가 가격을 거의 마음대로 결정하게 됩니다.
사람들이 거의 다 집값이 오를거라 생각하게 된 이유는 무엇일까요?
그것은 상승안정기를 거치면서 집값상승의 분위기가 전반적으로 퍼지기 때문입니다. 상승안정기 동안에는 꾸준히 지속적인 상승이 이루어지기 때문에 이 시기에 투자한 분들은 대부분 이익을 거두게 됩니다. 그런 분들은 주변에 자랑하게 되죠. 이런 상황이 지속되면 거의 모든 사람이 이제는 떨어지지 않겠구나 하는 생각을 갖게 됩니다. 이런 과정 중 에는 정부정책이 규제위주의 정책이 주를 이룹니다. 이때의 정부의 규제정책은 생각보다 강력합니다. 이 시기에 조심해야 할 것이 있습니다.
이시기 다음은 반드시 폭락이 대기하고있습니다.
투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다. 그래서 아파트 경기 사이클을 아는 것 이 매우 중요합니다. 이 사이클을 모르고 투자하시는 분들은 반드시 폭락기에 물리게 되어 있습니다.
가장 좋은 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다. 그 이후로 상승이 더 이루어지면 그때는 정말 가슴이 아픈 상황을 맞이하게 됩니다. 조금 더 보유하고 있다가 팔 것을 너무 빨리 팔았다고 반드시 후회할 것입니다. 그러나 꼭대기에서 파는 거은 정말 기적에 가깝다고 봐도 무방 합니다.
왜? "사이클만 알면 최고의 투자를 할 수 있다." 인가
아파트 사이클이 제일 중요한 이유는가격이 올라가는 사이클에서는 그 어떤 아파트도 가격이 올라가기 때문입니다. '저런 집에도 사람이 살아?' 하는 집들도 가격이 올라갑니다. 그런데 아무리 좋은 호재가 있는 지역도 하락하는 사이클에서는 맥을 못추게 되어 있습니다. 주변에 부동산 투자를 잘 해서 돈을 많이 버신 분들이 있습니다. 그런데 그 분들도 만약에 사이클을 모르고 투자 하셨다면 언젠가는 크게 손해를 보실 가능성이 매우 큽니다.
이들의문제는 무엇일까요?
이분들도 투자를 잘 하셔서 중간에는 투자 수익률이 아주 좋았습니다. 나름 투자의 베테랑들이십니다. 그런데 대부분이 아파트 경기사이클을 간과한 것이 었습니다. 아니 아파트의 경기사이클에 대해서는 전혀 몰랐습니다. 오를 때는 계속 오르기만 할 것이라고 여겼던 것이 아주 큰 패착이 되어 버렸습니다.
여러분들은 가장 먼저 아파트 사이클의 시기별 현상과 그 원인 등을 구체적으로 이해하고 나서 호재를 찾든, 내가 좋아하는 지역에서 투자하든 해야 합니다. 명심하세요~! 가장 먼저 할 것 은 사이클에 대해서 아는 것입니다.
이현철 소장님께서 사이클이 정말 중요한 이유를 이해하기 쉽게 설명 해주셨네요~!
지금은 이해했다 싶다가도 염두해 두지 않으면 잊고 지낼 것같아서~! 투자 다이어리에 또 한번 적어두고 수시로 봐야겠습니다~!
지금은 폭락기 상황인 것 같아요. 하락 안정기 그보다 더 리스크를 줄이고 싶다면 상승 안정기에 진입하는 것도 좋은 방법일 것 같습니다~! 지금은 공부할 시간여력이 충분할 것 같아 상승기의 사이클을 대비 해서 내가 수중에 가지고있는 마중물로 매수 할 수있는 제일 좋은 부동산을 임장 하고 기록하는 것이 좋은 방법일 듯 싶습니다~!
정말 좋은 내용을 집필해주신 이현철 소장님 감사합니다~!
부자되세요~! 그리고 행복하세요~! ^^